房地产业上市公司ESG评价分析——《中国上市公司ESG研究报告（2024）》蓝皮书系列解读（十三）

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房地产业在全球经济中扮演着关键角色，是我国国民经济的重要支柱之一。作为GDP和投资增长、地方财政收入、居民财富积累、就业机会创造、金融行业互动以及产业链发展的重要推手，我国房地产业融合了先导作用、基础支撑、带动效应及风险特性，展现出高度的行业关联性、明显的周期性以及对产业链的显著拉动效果。面对当下房地产企业的融资需求，以化解行业风险、构建行业发展新模式为目标，聚焦行业长期发展韧性和可持续性，持续推动我国住房金融环境整体平稳健康发展。

本章节从行业政策趋势、发展现状、发展特点、面临风险和发展机遇等方面，增加“环保技术/环保产品”“绿电交易”等行业侧重指标，设置“资源能源使用”“污染物”“温室气体”“劳工”“供应链”等行业风险议题进行综合评分。ESG评级结果共分为九级，分别为AAA、AA、A、BBB、BB、B、CCC、CC、C。本章通过对2023年中国上市公司房地产业20家样本上市公司ESG绩效作深入分析，并与2022年数据进行对比，发现样本上市公司整体ESG绩效表现不容乐观，相较2022年没有明显改善。

2023年20家房地产业上市公司中，1家企业评级为AAA级，占比为5%，与2022年保持一致；8家被评为B~BBB级，占比40%，与2022年基本持平；8家企业评级为C~CC级，占比为40%，较2022年略有上升（见图1）。整体看来，2023年房地产业上市公司ESG绩效表现一般，除社会维度外，其余维度表现均为中等偏下，与2022年相比并无较大差距。

2023年房地产业上市公司ESG评价前五名中，综合评价结果为AAA级、BBB级的企业各1家，2家企业评级结果为AA级（见表1），2022年除1家AAA级企业之外，剩余企业评级均为AA级。综合来看，与2022年相比，房地产业企业在经济维度评价基本保持不变，环境维度评价略有提升，社会和治理两个维度的评价均有一定程度降低。

中国上市公司ESG评价的经济维度着重评估企业在盈利能力、成长能力、偿债能力和投资价值四个方面的信息公开情况。房地产领域的整体经济表现无突出亮点，行业资产增长速度整体呈下滑趋势，金融市场对其发展前景持有审慎且保留观察立场。

评估上市公司盈利能力的关键指标主要包括净利润同比增长率和净资产收益率（ROE）。2023年房地产业上市公司盈利能力平均得分53.01分，行业整体表现一般。国家统计局数据显示，2023年房地产企业总资产增长有所放缓，甚至出现了小幅下降，行业利润规模持续呈现负增长态势，整体利润率持续下滑，触及历史低点，企业各项利润率指标下降至前所未有的水平，55%的房地产公司面临净利润亏损的情况。

评估上市公司成长能力的关键指标主要包括营业收入同比增长率和分红金额同比增长率。2023年房地产业上市公司成长能力平均得分54.07分，样本中仅5家企业2023年营业收入同比增长率和分红金额同比增长率均保持正向增长，企业总体成长能力表现不佳。

评估上市公司偿债能力的关键指标主要包括速动比率和流动比率。2023年房地产业上市公司偿债能力平均得分46.32分，销售表现疲软、亏损加剧和现金流紧张成为行业普遍面临的难题。尽管2023年企业杠杆率得到了有效控制和逐步降低，但短期流动性压力仍然增大，流动性危机的阴影仍旧笼罩着整个行业，总体偿债能力面临挑战，部分企业存在违约风险。房企需要采取有效措施来改善其偿债能力和财务状况，以应对市场变化和资金压力。

评估上市公司投资价值的关键指标主要包括市盈率（TTM）和市净率（MRQ）。2023年房地产业上市公司投资价值平均得分48.82分，行业整体表现未达预期。销售遇阻导致投资端变得更加谨慎，房地产企业普遍采取了更为审慎的投资策略，2023年全国房地产开发投资额为110913亿元，同比减少9.6%（按可比口径计算）。

整体而言，2023年房地产业整体资产增长速度持续减缓，企业利润率水平显著下降、触及历史低点，整体利润空间进一步收窄；企业分红金额和分红率下降，现金流紧缩，融资受限，净负债率上升，债务结构需要持续优化。

中国上市公司ESG评价的环境维度着重评估企业在环境管理、资源能源利用、废弃物排放、应对气候变化和生态环境保护等方面的信息公开情况。结合房地产行业的特点，以污染防治、节能减排、清洁能源利用等指标来衡量上市公司在环境维度的风险，引入绿电交易作为新的评估指标。2023年环境维度评级结果中，过半数企业评级处于中等偏下水平，环境信息披露水平整体欠佳。

环境管理指标主要评估企业在环保理念、环境管理体系、环保技术/环保产品、环保投入、绿电交易等方面的信息披露情况。2023年房地产业上市公司环境管理平均得分61.45分，行业环境管理整体表现处于中等偏上的水平。但仍有部分企业缺乏完善的环境管理体系和环境风险防范机制，环保产品的研发与供应未能充分满足市场需求，绿色建筑认证项目数量较少，环保资源与资金的投入水平偏低，甚至在某些情况下完全缺失，购买绿色电能、使用绿色电力企业比例普遍不高。此外，二三星级绿色建筑的运行认证比例低，也反映出实践中存在设计强、运营弱的问题。房地产企业应聚焦于未来的行业发展趋势，加速推动绿色建筑规范化进程。

资源能源利用指标主要评估上市公司在综合能源消耗量、单位产值能耗、水资源消耗量密度、能源使用效益目标制定等方面的信息披露情况。2023年房地产业上市公司资源能源利用平均得分27.52分，其中10家企业未能达到行业均值水平，仅4家企业确立了明确的节能减排目标和数据指标，公布了报告期内完成进度，并使用了清洁能源作为降低排放的手段。房地产企业应借助在建筑设计中融入太阳能、风能等可再生资源技术，减少对传统能源的依赖，应用智能建筑管理系统，实现自动化控制照明，安装和使用高效的供暖、通风和空调设备（HVAC），优化能源使用。

废弃物排放指标主要评估上市公司的有害废弃物和无害废弃物密度降低情况等方面的表现。2023年房地产业上市公司废弃物排放平均得分20.43分，相较2022年有显著进步。大部分企业对于建筑项目主体的废弃物排放信息披露不够全面，当年及上一年度数据均存在较为严重的缺失情况，且无法对废弃物的有害性做出清晰明确的区分。样本房地产行业上市公司中，仅1家企业连续两年披露了有害及无害废弃物排放统计数据。

应对气候变化指标主要评估上市公司在将应对气候变化融入战略、应对气候变化风险管理、应对气候变化政策及措施、温室气体排放变化情况等方面的表现。2023年房地产业上市公司应对气候变化平均得分36.65分。受企业规模整体缩小和国家双碳目标政策的驱动，房地产行业的总体碳排放量正呈现出减少的趋势。房地产企业需加快通过技术创新和流程改进，提高建筑能效，努力减少温室气体排放，持续推动绿色低碳转型。

生态环境保护指标主要评估上市公司在生物多样性保护方面的信息披露情况。2023年房地产业上市公司生态环境保护平均得分41.85分，行业整体表现良好。60%的企业注重降低自身业务对生物多样性和生态系统的负面影响，制定周边生态保护战略行动计划，推动落实生态系统修复实践。房地产企业在开发及运营过程中，应开展对既有自然植被和生物栖息地的保护性评估工作，巧借地形与自然资源优势，全面修复因施工作业而受损的生态环境。

整体而言，房地产业愈发关注其经营活动对环境已经和可能产生的影响，绿色建筑建设及国内外认证均取得一定进展，但资源效益管理整体成效不甚理想，建筑能效及清洁能源使用效率偏低，度弃物排放量化数据披露透明度不高。房地产业企业仍需重视环境管理和产品质量管理体系构建及优化，满足市场对绿色、健康、可持续发展建筑的需求。

中国上市公司ESG评价的社会维度着重评估企业在员工权益与发展、供应链管理、客户权益保护和社区发展等方面的信息公开情况。结合房地产行业的特点，以产品质量管理、客户服务管理、负责任营销等指标来衡量上市公司在社会维度的风险。2023年社会维度评级结果中，四个二级指标的信息披露评级得分相对均衡，过半数企业评级处于中等偏上水平，社会维度信息披露水平整体较高。

员工权益与发展指标主要评估上市公司在员工公平招聘、职业健康安全管理、员工培训投入、员工关爱等方面的表现。2023年房地产业上市公司员工权益与发展平均得分54.35分。部分企业缺乏基础的员工职业安全健康管理的制度方法，多数企业为员工提供了系统性、针对性的多渠道培训体系和晋升机制，但关于员工工作与生活平衡的政策文件内容较为简略，且未能覆盖员工在工作及生活中可能面临的各类问题和需求。

供应链管理指标主要评估上市公司在供应商识别与评估、供应链社会与环境社会风险管理等方面的表现。2023年房地产业上市公司供应链管理平均得分46.1分。多数企业有较为完善的供应商管理工作制度，但仅4家房地产企业设立了供应链环境社会风险管理体系和流程，其中1家企业通过实施供应商风险评估，成功建立了针对供应商在环境与社会风险方面的有效管理机制，确保了对环境及社会领域潜在问题的准确识别。

客户权益保护指标主要评估上市公司在产品质量管理、客户服务措施等方面的信息披露情况。2023年房地产业上市公司客户权益保护平均得分62.2分，行业整体表现较为突出。大部分房地产企业设立了较为全面的客户投诉管理机制，涵盖多元化的投诉途径和标准化、规范化的客户投诉处理流程。但半数企业对产品实行质量管理和监督的措施不够明确，未设立产品质量合规体系，存在部分产品未能获得国内或国际认证的现象。

社区发展指标主要评估上市公司在社区参与、社会公益活动等方面的信息披露情况。2023年房地产业上市公司社区发展平均得分55.66分。绝大多数房地产企业踊跃投身于社区对话交流及志愿者服务活动中，成立基金会、开展爱心慈善活动，助力产业集群孵化、海外青年创业，并通过教育扶贫、产业帮扶、助农扶农和生态振兴等形式支持乡村建设和发展，巩固拓展脱贫攻坚成果。

整体而言，房地产业上市公司在社会维度的整体表现相较于2022年差距不大。2023年，房地产业上市公司在保障客户权益方面表现良好，通过建立健全客户服务管理机制，快速响应客户诉求，及时提供反馈清单，提升客户满意度；员工职业健康安全管理体系建设提升空间较大，企业应充分保障员工权益和身心健康；供应链风险管控是房地产企业面临的挑战之一，需进一步改进与完善供应链社会与环境风险管理政策，有效降低供应链管理风险。

中国上市公司ESG评价的治理维度着重评估企业在组织治理、合规风险管理、ESG管理和信息披露等方面的信息公开情况。结合房地产行业的特点，以董事会ESG管理、反腐败等指标来衡量上市公司在治理维度的风险。2023年治理维度评级结果中，仅3家企业评分处于A~AA级区间，无获评AAA级企业，房地产业企业治理维度信息披露整体水平一般。

组织治理指标主要评估上市公司在董事会多元化、董事会ESG管理、股东关系管理、反腐败等方面的表现。2023年房地产业上市公司组织治理平均得分53.24分，行业整体表现水平良好。70%的企业披露了董事会女性董事数量，半数以上的企业建立了专门的管理层沟通制度，持续提高股东和董事会对公司ESG日常管理事务的参与度。部分房地产企业在董事会支持多元化声明方面披露仍需进一步提升，同时应重视企业反腐败文化建设，通过开展反腐败培训及建立监督举报渠道，助力构建长期稳定的经营环境。

合规风险管理指标主要评估上市公司在内控合规、风险评估、制定风险防控计划、风险监测预警等方面的信息披露情况。2023年房地产业上市公司合规风险管理平均得分49.01分。其中40%的企业未建立内部合规管理体系和相应的组织架构，缺乏合规管理制度文件或政策。绝大多数企业的风险评估、分析和应对流程不够完善，尚未形成独立的风险管理体系或制度，风险防控具体措施和定期风险监测预警方面信息披露有限，合规风险管理机制未得到充分实施。

ESG管理指标主要评估上市公司在ESG相关能力提升培训、ESG治理架构、ESG/CSR专员设置、ESG/CSR绩效管理等方面的信息披露情况。2023年房地产业上市公司ESG管理平均得分37.49分。开展董事会ESG培训、参与ESG主题交流活动的企业占比较低，为25%；8家企业没有披露ESG治理架构及其开展ESG管理工作的相关信息，仅3家企业设立了清晰的ESG绩效管理机制。

信息披露指标主要评估上市公司在信息披露渠道、利益相关方参与、负面舆情有效回应等方面的表现。2023年房地产业上市公司信息披露平均得分44.79分。90%的企业采取了5种以上信息披露渠道与利益相关方进行深入沟通交流，仅1家企业披露了其在负面舆情有效回应方面的信息。

整体而言，房地产业上市公司在治理维度表现相较2022年表现一般，退步明显。面临未来更为严苛的监管和信息披露要求，企业在董事会构成多元化、反腐败、内部合规管理、风险防控与监测预警信息的详尽披露等方面尚存不足，应对负面舆情时反应速度和效率也有待提升。下一步，房地产企业需着重加强这些薄弱环节的关注与改进。